COVID 19, FERMETURE DES ERP ET PAIEMENT DES LOYERS
Les conséquences de l’arrêté du 14 mars 2020 sur les baux commerciaux en cours :
En l’état de l’arrêté du 14 mars 2020 qui a ordonné la fermeture « lieux non indispensables » recevant du public, aucune disposition formelle ne permet au locataire de se dispenser du paiement de ses loyers et charges ou de le reporter.
Néanmoins, si tel devait être le cas, des arguments tels que la force majeure ou l’imprévision pourraient être soulevés par les locataires.
Il est toutefois difficile aujourd’hui de savoir si ces arguments pourraient être accueillis favorablement par les tribunaux.
S’ils devaient l’être, ceux-ci pourraient exonérer le locataire de pénalités en cas de retard ou même de l’acquisition de la clause résolutoire.
En revanche, il apparait fort peu probable qu’ils puissent exonérer le locataire du paiement de ses loyers et charges, le bailleur n’étant en rien responsable de la fermeture du local.
- Le cas de force majeure :
L’article 1218 du Code Civil prévoit :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».
Pour pouvoir se prévaloir de cet article, encore faudrait-il que le virus COVID 19 et par suite la décision du gouvernement, soit assimilé à un cas de force majeure.
Dans ce cas il faudrait qu’il réponde aux critères de la force majeure qui sont cumulatifs, à savoir : 1- être un événement échappant au contrôle des parties,
2- qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat,
3- dont les effets empêchent la poursuite de l’exécution du contrat.
Le ministère de l’Economie et des Finances a déclaré que l’État considérait que ce virus constituait un « cas de force majeure » pour tous les marchés publics d’État, de telle sorte qu’aucune pénalité de retard ne pourrait appliquée.
On peut donc penser que les Tribunaux adopteraient une position identique et considéreraient ce virus comme un cas de force majeure dans les relations contractuelles de nature privée comme les baux commerciaux, dès lors que le locataire démontrerait une réelle impossibilité d’exploiter ses locaux, ce qui semble être le cas par l’effet de l’arrêté qui a ordonné la fermeture des « lieux non indispensables » recevant du public.
Cependant, on ne peut l’affirmer dès lors que jusqu’à présent, la jurisprudence s’est positionnée contre la qualification de force majeure s’agissant d’épidémies comme la grippe H1N1 de 2009, la dengue, ou encore le Chikungunya. (CA Besançon, 8 janvier 2014 RG n° 12/02291 ; CA Nancy, 22 novembre 2010 RG n° 09/00003 ; CA Basse-Terre, 17 décembre 2018 RG n° 17/00739).
Les Tribunaux ayant un pouvoir souverain en la matière, on ne peut être certain que la force majeure soit retenue dans le cas présent.
La situation pourrait en revanche être différente dans les centres commerciaux, dès lors que certains propriétaires de centre commerciaux ont décidé de fermer les galeries marchandes de leurs centres.
Ainsi, nonobstant la décision du gouvernement, on pourrait estimer dans ce cas particulier que compte tenu de sa décision, le bailleur empêche lui-même le preneur d‘exploiter son fonds et par suite, ne satisfait pas à son obligation de délivrance.
Dans ce cas, la décision du bailleur pourrait éventuellement justifier un non-paiement des loyers.
Mais là aussi seuls, seuls les Tribunaux pourront apprécier le manquement invoqué par le locataire.
- L’imprévision
Enfin, l’article 1195 du Code Civil dispose que :
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »
Au regard de cette définition, on peut estimer que le locataire pourrait tenter de se prévaloir de cette disposition pour demander une réduction de son loyer, voire une suppression de celui-ci pendant la période durant laquelle il n’a pu exploiter son activité.
Comme précédemment, cela dépendra de l’appréciation des Tribunaux souverains en la matière.
Dans tous les cas, pour pouvoir se prévaloir de la force majeure ou de l’imprévision, encore faut-il que ces notions n’aient pas été exclues par le contrat de bail.
Le locataire devra donc avant toute chose se référer aux dispositions de son bail.
En effet, dès lors qu’aucune de ces notions n’est d’ordre public, les baux peuvent les exclure des cas de réduction ou de dispense du loyer ou de pénalités en cas de retard.
Exclusion des baux récents : pour les baux conclus récemment, après l’éclosion de l’épidémie en Chine, il semble difficile pour le locataire de faire valoir que les mesures de fermeture imposées par les autorités françaises étaient imprévisibles ; des mesures similaires ayant été prises en Chine, Italie et récemment en Espagne. Dans ce cas, les notions de force majeure et d’imprévision semblent difficilement applicables.